作者 | 王迪
出品 | 焦点财经
“农业银行4月份还贷已经约满，要等到5月份了。现在还款时间由不得我们，主要由银行决定。”2月7日，家住武汉的李梅（化名），又一次在线下农业银行网点，提交了提前还贷的申请。
(资料图片仅供参考)
她告诉焦点财经，在还贷的路上遇到了好几次“坑”。几年前第一次还贷时，钱凑好了但银行让她等了两个月，当时提前还贷的人还不算多。虽然还贷之路一波三折，好在李梅当时纯商贷的70万，目前仅剩一二十万。
“这次打算都还清了。” 李梅称，现在要求提前还贷的人很多，银行收到了很多申请单。至于为何选择提前还贷，她说：“一是生活压力大，利息还下来太多，本身没固定工作，灵活就业也要交费。二是当时买房，说来话长。老百姓不容易，又要想办法打工，沒时间到处折腾。”
随着“蒙眼”买房增值时代的结束，以往浩浩荡荡的贷款买房潮，变成了如今的排队还贷潮。像李梅提前还贷、甚至将房贷直接清零的人不在少数。
焦点财经发现，六大国有银行排队还贷较难，而城市银行提前还贷相比来说容易。有网友称：“当时农行申请还贷的时说3个月，实际上4个月。”“现在工行要排两个月，以前只需要1个月。”
近日，提前抢还贷额度等话题频登热搜榜，有的排队几个月，还有违约金，有的银行直接关闭app通道。但是，依旧阻挡不了民众去杠杆、修复自身资产负债表的热情。
某位城商行北京分行公司条线的员工向焦点财经表示，之前存款利率比现在要高，现在则直接进入利率下行通道，且投资渠道比较狭窄，所以出现这种情况。大家都在算经济账，希望提前还贷，减少未来利息。此外，现金在贬值，存款利率低于现在的贷款利率，宁可提前还贷，可以少交一点利息。
对于提前还贷热，北京金诉律师事务所主任王玉臣则认为：
首先，大部分城市房价普遍下降，眼下房屋的升值空间已经跑不赢房贷利息。今年虽然还有极少部分城市的房价还在上涨，但很多城市的房价不仅没有上涨，还有下降，大家对楼市的信心也在普遍下降。
其次，近期新的房贷利率不断下调。而之前的房贷利率有不少很高，比如百分之五点多，甚至还有百分之六点多的。还款周期越长，利息就会越高，和新的房贷利率政策相比，差额也会越大。
再次，受疫情影响，很多人收入受到影响，每月房贷是一笔不小的开销。所以，部分购房人索性选择筹钱还贷省事。
第四，部分原是投资买房人群，面对楼市不景气需要及时撤场止损，再加上现在很多投资领域并不景气，比如很多理财收益并不高，还不如直接抽回投资偿还房贷更划算。
以无锡为例，银行提前还贷排队情况 来源：无锡楼市365
“本地银行随借随还，满1年或半年不罚息”
相比于国有大行排队难及违约金的苛刻现状，城市银行提前还贷则呈现较为宽松的状态。
1月11日，家住郑州的刘明（化名）通过微信向郑州银行的客户经理申请提前还款30万。中间隔了个春节，没想到提前贷款很轻松地在1月29日审批过。
刘明告诉焦点财经，几年前在郑州购置了一套总价195万的房子，当时贷款129万，纯商贷利率5.15%，因为是二手房利率有一定折扣，当时没选lpr，直接选择了固定利率。去年还了50万元，今年还了30万元，也不用交违约金。
相比于2019年年底，自己第一套在建行贷款的房子，提前还款不仅交了2个月的罚息，还等了两个月才办理完成。
刘明称，之后再买就选本地银行了，本地银行条款非常宽松，不但随借随还，满1年或半年以后就不罚息了。“目前第二套房子还剩40万贷款，就不还了，一个月还贷2700元，不算事了，不想折腾了。
之所以选择提前还款，刘明透露，主要是因为现在赚得少了，前几年收入高，贷款偿还对生活无影响。而且对未来预期收入是增加的。
“现在理财收益非常差，大额存单利率也降低了。算下来存款收益减少，利息支出依旧高昂。提前还贷、降低压力也是收益的最大化。”
一方面是理财产品的收益下滑，另一方面则是多地频繁调整首套房贷款利率刺激购房，只是，房贷利率还是高于理财利率。
数据显示，截至1月31日，贝壳研究院监测的103个城市中，首套利率低于4.1%的城市共30个，部分城市房贷利率已迈入“3时代”。其中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，四大国有银行广东珠海分支机构首套房贷款利率最低可按3.7%执行。
对于未来是否还有购房打算，刘明告诉焦点财经：“我们夫妻俩在郑州和西安加起来一共3套房。未来置业只会置换不会新购入了，当时为了分担风险。担心单一城市投资风险大。未来10年内肯定要再置换房产，夫妻双方都是独生子女，父母年纪大了需要接来照顾。一套房不够住，卖哪套、买哪里主要取决于未来3-5年决定最终发展的城市。”
银行“拖字诀”
针对银行以“拖”字诀回应提前还贷，也透露了银行的盈利结构。
不同城市、不用银行提前还贷情况略有差异。以无锡来看，根据无锡楼市365统计，中国银行线上APP操作预约，线下柜台预约通道关闭； 建设银行线上预约通道已满，排队至6月份；工商银行线上APP操作预约，一般要等三个月；农业银行线上APP和线下都可预约，排队至5月初；交通银行需提前预约，一般等3个月，无需违约金；华夏银行排队至4月份，直接与对应客户经理预约，无需违约金。
事实上，银行主要有两种业务，一种是赚息差，一种是混业经营。贷款和存款业主是赚息差的主要业务，前几年贷款利率高自然存款利率也高，比如大额存单。按理来说，诸如李梅、刘明此种提前还款，导致银行未来几年高息收入预期减少，但前几年存的中长期存款和大额存单依旧是高利率，所以高息支出保持不变，这样就会让赚息差的业务盈利降低甚至亏损。
此外，贷款属于银行比较优质的贷款类别。一方面周期越长，收取的利息就越高。所以，有的银行就会通过收取违约金或补偿金、预约排队等方式给提前还贷的购房人设置障碍。
财报数据显示，2022年前三季度，国有六大行共计实现利息净收入约2.13万亿元，同比增长5.4%，占整体营收的75.13%，较上年同期小幅增长2.18个百分点。而居民房贷业务，因为有房产抵押，贷款期限长达20-30年，又是银行最优质的、最稳定的利息收入来源之一。
对此，焦点研究院高级分析师张子豪则指出，对于银行来说，个人住房贷款一向是较为优质的业务，坏账概率及风险均可有效控制。而房贷收益也属于较为稳定的生息资产。就一月数据上看，大多数银行按揭信贷投放仍在低位。若面临较大规模的提前还贷压力，银行业信贷投放结构也将面临一定程度的调整压力。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受焦点财经采访时表示，从政府和银行的角度，肯定不希望提前还贷的发生，因为提前还贷的客户肯定是从银行的角度来说是最优质的客户，这一部分还了以后，银行良好的资产就损失掉了，剩下不好的资产，还贷有困难的资产依然在账上。
针对提前还房贷是否可以收取违约金或补偿金，王玉臣律师则指出，除了看相关法律规定外，还要注意看双方的协议约定，很多时候是以协议约定为准。一些银行的按揭贷款合同文本中，往往会约定提前放贷需要支付违约金，这一点对购房人是不利的。有些人会认为这些格式条款是霸王条款，是无效的。但是，在司法实践中这种条款认定无效的概率是极低的。
全民去杠杆的时代 提前还房贷需量力而行
表面上，提前还贷反映的是目前保守的投资策略，但对整个经济而言，是全民去杠杆的时代的来临。
自上世纪90年代商品房时代开始以来，中国房价实现了大跨越，也促成了中国当地产的黄金时代。早年间，凭借购房而实现财务自由的人不在少数，但是房地产逻辑已经改变，如果房价下跌幅度过大，房子甚至有可能变成负资产。随着炒房负资产时代已来临，房子已经不是民众最好的投资产品了。
黄立冲认为，全民对经济的预期比较悲观的情况之下，大家会停止任何高风险的投资，每个国家都出现过，收缩自己的资产负债表。所谓收缩资产负债表，还掉部分的债，减少手头上的现金。他们认为，现金在贬值，目前M2每年至少呈现10%的增长，这是用到“货币兑水”的。
“此种情况如果不纠正的话，整个经济就会继续进入一种通缩的状态，一方面是通胀，另外一方面是通缩，叫‘冰火两重天’。当然，现在没有什么财政政策可以用。”
一方面政府在意图扩表，不断印钞，希望印钞增加它的乘数效应，乘数效应如果是民众扩表，民众用杠杆借钱出去消费。但是如果民众减少消费，提前还贷，即“民众的缩表”，就会减少政府发放的基础货币乘数效应，使得经济的活动减慢。
黄立冲认为，每一次的经济萧条都是由于有能力的人缩表，即减少消费和减少贷款，直到对经济的推动减少，没有能力的人又没有能力带动消费所导致的。
“产品通胀，食品、油料、原材料在制造业出现通缩，这就是我们未来所见到的状况。包括有一些公共设施的服务，因为政府没钱，也没办法最后必须加价。“
针对提前还贷，王玉臣律师则提醒广大购房者，首先如果资金宽裕，又没有好及安全的投资渠道，可以选择提前还房贷。量力而行，不要跟风。一旦想提前还房贷，一定要和贷款银行充分沟通，银行有没有限定条件，具体流程是什么，大概多久可以办理等。如果遇到因为银行原因导致需要等待数月，一定注意做好相关取证。
“一般来说，如果没有专门的APP，最好通过书面方式提交申请，提交申请时注意让接受人签个回执。如果不签回执，还可以通过中国邮政EMS邮寄的方式，但是务必注意做好取证，比如在邮单上写上邮寄的文件材料名称，而且既保存好邮单，同时还要保存好银行的签收记录。”
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